El Banco de España pone fin a la depresión del ladrillo y constata su"dinamismo significativo"

500.000 compraventas, revalorizaciones del 49%, rentas al alza a ritmos de dos dígitos. Una década después de estallar, el mercado de la vivienda acumula cinco años de fuerte recuperación pero no olvida la crisis, según el Banco de España

La vivienda vuelve a ocupar un espacio protagonista en la economía española. El bien que, junto a los créditos que la financiaron, provocó en 2008 la mayor crisis económica en la historia y que a día de hoy llega a representar un problema social por inaccesible, acumula cinco años de recuperación y alcanza ya, oficialmente, un "dinamismo significativo", en palabras del Banco de España.

Según el informe "Evolución reciente del mercado de la vivienda en España", desde su momento más bajo en 2014, los precios de la vivienda en propiedad han crecido un 27%, un avance que ha sido general superando ampliamente el 20% en las más dinámicas, (un 49% en Madrid y un 39% en Cataluña) mientras que en las menos dinámicas ha aumentado un 8%. La palabra burbuja no aparece por ningún lado, aunque el supervisor reconoce la "heterogeneidad" del mercado.

Y en el caso de los alquileres, una opción que gana peso entre los españoles, los precios se han acelerado en los dos últimos años al crecer un 18,4% en 2017 y un 9% en 2018. De este modo, el alquiler ya genera a sus beneficiarios rentas superiores a los años previos a la crisis.

Los hogares en alquiler han aumentado hasta el 16,9% frente al 14,2% de 2008. La tendencia hacia un mayor peso del alquiler entre los ciudadanos españoles es generalizada, pero el grupo de edad que más ha avanzado en este modo de acceso a la vivienda es el de entre 16 y 44 años. El cambio se explica por factores ligados a la crisis económica, preferencias y a la desaparición de ayudas que favorecían la compra de vivienda sobre el alquiler.

Los autores del informe contrastan esta efervescencia con la depresión de buena parte de su demanda. La recuperación de los precios de la vivienda y, en concreto, del alquiler se da, subraya el Banco de España, mientras la ganancia media en rentas bajó entre 2008 y 2016 un 15% para los jóvenes de entre 20 y 24 años y un 9% para los que tienen hasta 29 años. La tasa de paro para estos grupos, que alcanzó el 42% en 2013, bajó hasta el 29% el año pasado con una ratio de temporalidad del 56%.

Los problemas generados en este mercado apuntan también a la política fiscal de distintas administraciones. Mientras que en 2013 se suprimió la deducción por comprar viviendas y se han incrementado los impuestos sobre la tenencia (transmisiones patrimoniales e IVA), los beneficios fiscales siguen siendo reducidos para el alquiler.

Así es como el Banco de España confirma ya oficialmente que, 10 años después de estallar arrastrando buena parte de la economía, el mercado de la vivienda vive un "dinamismo" que refleja la positiva evolución del mercado de trabajo y los "reducidos" costes de las hipotecas en un contexto de crecimiento de la concesión de estos créditos.

Subrayando que las cifras son lejanas a los excesos de los años de la burbuja, el estudio del supervisor indica que la inversión en vivienda se elevó el año pasado a 6.600 millones de euros (un 5,5% del PIB) con más de 550.000 compraventas. El perfil del comprador ha cambiado, porque los extranjeros han elevado un 60% sus adquisiciones en comparación con la actividad previa a la crisis. Británicos, franceses y alemanes son los mayores compradores, seguidos de rumanos y marroquíes. Los británicos han reducido su actividad en un 26% desde el Brexit. Con todo, el stock de viviendas sin vender asciende a 500.000.

El Banco de España no entra en detalles que han cambiado el mercado de la vivienda en estos 10 años, como es la aparición de la vivienda turística que ahora se lanzan a regular los ayuntamientos, o la desaparición de la Vivienda de Protección Oficial.

Sí que analiza con detalle los cambios en la actividad bancaria que financia el mercado y que, al igual que los inmuebles, fue víctima de su propia burbuja en 2008, llevándose por delante decenas de entidades que exigieron un rescate superior a 60.000 millones de euros.

Desde el estallido de la crisis, el supervisor ha exigido a los bancos con creciente intensidad una disciplina férrea en la concesión de nuevos créditos a promotores y la asunción de cuantiosas pérdidas para limpiar 190.000 millones de euros de hipotecas morosas e inmuebles adjudicados sus balances.

Ahora señala que, según su Encuesta de Préstamos Bancarios, las entidades han relajado sus criterios de aprobación de créditos "por la mejora de las expectativas de la actividad económica en general, la mayor solvencia de los prestatarios, el aumento de competencia de los prestamistas y las perspectivas más favorables del mercado de la vivienda"

El clima es, según el informe, positivo y optimista. Tan distinto que, según el Banco de España, el proceso de contracción de la cartera hipotecaria de los bancos (mayor volumen de cancelaciones de hipotecas que de contrataciones) está próximo a su fin. "Desde comienzos de 2018, las amortizaciones han dejado de crecer y se han estabilizado en torno a los 12.000 millones al trimestre, así que la contracción del saldo de crédito bancario se ha reducido más rápidamente y en febrero de 2019 ya era tan sólo un 1,1%", afirma.

Fuente: Cesar Urrutia | El Mundo (12 de Abril de 2019)

El 'boom' del alquiler se vuelve contra los caseros: crece la morosidad de los inquilinos

La dinámica del mercado se está volviendo contra los inquilinos, pero también contra los caseros, puesto que la morosidad de aquellos no deja de crecer

Desde 2014, año en que marcaron mínimos, hasta 2017, los precios de los alquileres se han disparado un 25% en toda España. El incremento es especialmente significativo en ciudades como Madrid y Barcelona, con aumentos del 33% y del 54%, respectivamente. Solamente en el último año, el encarecimiento ha sido del 9% en la capital de España y del 6,6% en la Ciudad Condal. En Baleares, la subida roza el 50% en los últimos cuatro años, mientras que en Canarias o la Comunidad Valenciana, los porcentajes son cercanos al 30%. Y sumando.

El espectacular crecimiento del mercado del alquiler en España no solo se observa en los precios, también en la oferta de viviendas destinadas al alquiler. Tras años relegado a un segundo plano, todo apunta al despegue definitivo del alquiler en España, un país tradicionalmente de propietarios de viviendas, no de inquilinos. Y sin embargo, la dinámica del mercado se está volviendo contra los inquilinos, que en los últimos años han asistido a un fuerte incremento de los precios, pero también contra los caseros, puesto que la morosidad de aquellos no deja de crecer.

El razonamiento parece lógico, cuantas más viviendas en alquiler haya en el mercado, mayor es la probabilidad de que un inquilino no pague la renta; y cuanto mayor es el precio del alquiler, también es mayor la probabilidad de que deje de pagar la renta.

El fuerte incremento de los precios ha disparado el esfuerzo que muchos inquilinos deben realizar para poder pagar el alquiler.

Los datos no dejan lugar a dudas. Los últimos números del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) revelan cómo durante 2017 se produjeron en España casi 100 desahucios al día por no pagar el alquiler, cuatro cada hora. En total, el año pasado, 35.666 familias y particulares fueron desahuciados por este motivo. Más datos, según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), en 2017 la morosidad de los inquilinos ha crecido un 4%, y aunque los incrementos no son tan acusados como entre 2007 y 2015, esta no se ha frenado y, tal como asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad del FIM, irá previsiblemente en aumento en los próximos meses ante el imparable aumento de los precios y el cada vez mayor esfuerzo que deben realizar los inquilinos para pagar las rentas.

Para que nos hagamos una idea, los españoles que viven de alquiler tienen que invertir, de media, el 31% de su salario mensual bruto a pagar el alquiler de su vivienda, según datos de Fotocasa. En Cataluña, el esfuerzo se sitúa en el 46%, mientras que en Madrid y Baleares, dicho porcentaje se sitúa en el 40%. Al igual que sucede con el pago de la hipoteca, según los expertos, el esfuerzo no debería superar el 30%, mientras que lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%.

No obstante, los datos de FIM revelan un aspecto novedoso. Mientras que en el pasado la morosidad crecía de manera muy similar en todas las provincias españolas, en 2017 se han registrado descensos en algunas de ellas.

"Sevilla, Almería y Melilla lideran las subidas, con un aumento de la morosidad superior al 10%, mientras que en Cuenca, Córdoba o Valencia, se ha registrado un descenso, en algunos casos del 9%. Aumenta porque cada vez hay más alquiler y, por tanto, más inquilinos, y las probabilidades de impago son mayores", señala Sergio Cardona, del FIM, quien destaca asimismo cómo se han producido descensos en 15 provincias, "debido fundamentalmente a que en ellas hay menos viviendas alquiladas, bien sea porque el alquiler turístico está desplazando al alquiler tradicional o porque muchos propietarios no quieren alquilar por miedo a los inquilinos morosos, a no poder recuperar su vivienda y a que esta sufra daños".

Deuda media de 6.000 euros

Pero ¿cuánto deben de media los inquilinos morosos? El impago medio se sitúa en 6.032 euros, una cantidad muy similar a la de los últimos años y que puede incluir desde el impago de la renta hasta el impago de suministros, IBI... En ciudades como Madrid o Barcelona, donde los alquileres son muy superiores a los del resto de España, el impago medio se sitúa por encima de los 6.000 euros.

En Madrid, la deuda media de los inquilinos asciende a 9.618 euros, mientras que en Barcelona la cifra se sitúa en 10.661 euros, cantidades todas ellas muy superiores a la media nacional, lo que se explica porque ambas ciudades tienen un precio más alto que en otras provincias.

"Los inquilinos tienen la misma capacidad de pago, pero tras el fuerte incremento de los precios, el esfuerzo que deben realizar para pagar la renta es mayor. Además, observamos que hay una morosidad latente por parte de muchos inquilinos que en la actualidad están haciendo un esfuerzo muy grande para poder pagar el alquiler, pero que en los próximos meses pueden entrar en mora", señala Cardona, quien destaca cómo la 'calidad' de los inquilinos en España ha empeorado.

"En 2007, en un 27% de las operaciones estudiadas, los inquilinos eran de clase A, es decir, sin riesgo de entrar en impago. En 2012, ese porcentaje aumentó hasta el 35%, mientras que en 2017 ese porcentaje se ha reducido hasta el 19%, un porcentaje bastante inferior al que hemos tenido en situaciones anteriores, y existe bastante riesgo de que la morosidad siga aumentando, por encima incluso del 4% del último año", reconoce este experto.

Miedo a alquilar

“Es necesario que, antes de formalizar un contrato, el arrendador tome medidas preventivas. Debe conocer qué tipo de inquilino se ha interesado por la vivienda”, destaca Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API). “Es necesario utilizar herramientas que ayuden a cercar a los inquilinos morosos, hay que estudiar su trayectoria de pagos, analizar su solvencia, es decir, si gana lo suficiente para pagar el alquiler, cuáles son sus hábitos de conducta", añade Sergio Lusillas, socio director de Pluslegal Abogados. "Hay que conocer todo aquello que nos pueda aportar indicios sobre si puede o no ser un potencial moroso", añade.

Desde el punto de vista legal, aunque Lusillas asegura que el "desahucio exprés es una utopía, nadie lo ha visto", sí reconoce que se han acortado los plazos de desahucios. Un tiempo que sitúa en un año desde que se produce el impago hasta que se recupera la vivienda, si bien insiste en que "son necesarios más medios humanos en los juzgados, además de más medidas de índole legislativa para acortar procesos".

Por último, para Galiano, es conveniente diferenciar entre morosos profesionales y aquellos que lo son por necesidad. "Los primeros representan un pequeño porcentaje, pero hacen mucho daño. Aquel propietario que ha tenido un moroso profesional no quiere volver a alquilar su vivienda. Los segundos, por su parte, se quedan en la vivienda porque no tienen otra alternativa".

Fuente: E. Sanz | El Confidencial (09 de Abril de 2019)

Las viviendas de lujo en Madrid, objeto de deseo de los inversores más ricos

La capital española es el tercer destino más apetecible a nivel mundial para la inversión inmobiliaria de lujo en 2019. Sólo Lisboa y Oporto se sitúan por delante, según la inmobiliaria Barnes.

Piense en el sol de Madrid, en la oferta cultural de la ciudad, en su gastronomía y en las majestuosas viviendas que presiden algunas zonas como el Barrio de Salamanca, el Retiro y Chamberí. Piense también en el buen momento del mercado inmobiliario español y póngase por un momento en el lugar de un inversor rico, muy rico, que quiere disfrutar de todas estas ventajas y, además, obtener una rentabilidad que ronda el 6%. Probablemente usted haya llegado a la misma conclusión que un buen puñado de personas multimillonarias de todo el mundo: Madrid es un buen destino para invertir en el residencial de lujo. De hecho, es el tercer destino más apetecible a nivel mundial para la inversión inmobiliaria de lujo en 2019.

Así al menos se desprende de la última edición del estudio Barnes Global Property Handbook presentado este jueves por la inmobiliaria francesa Barnes, en el que Madrid resulta una de las mejor paradas. No sólo está en el top 3 de los destinos de inversión, sino que terminó 2018 en el puesto 10 (desde el 16) entre las 50 ciudades del mundo con mayor interés para los compradores e inversores inmobiliarios del segmento lujo durante el año pasado.

¿Y quiénes compran? Aquí hay menos cambios. Los compradores sudamericanos son los más numerosos -"un 70%", en palabras de Anna Molgó, directora de zona de Barnes en Madrid- y, dentro de ellos, los venezolanos, colombianos y mexicanos se llevan la palma. Según Molgó, en los últimos meses ha habido cierto freno en la llegada de venezolanos, al contrario que ha ocurrido con los mexicanos que, tras la victoria de López Obrador, han redirigido los flujos de capital hacia Madrid.

"También empiezan a venir inversores brasileños y ha escalado posiciones el comprador nacional, sobre todo en la zona de Chamberí y en el Barrio de Salamanca", ha asegurado la responsable de la firma.

La horquilla de precios en la capital oscila entre los 800.000 euros y los tres millones y, según sus cálculos, el precio de las viviendas de lujo crecerá en 2019 en torno a un 2%, hasta unos 7.000 euros por metro cuadrado.

"Los precios son bajos en comparación con otras capitales europeas y permiten a los compradores adquirir una propiedad principal en el centro de la capital", resaltó Thibault de Saint Vincent durante la presentación. Para muestra, un par de ejemplos:

Barrio de Salamanca. Apartamento de 310 metros cuadrados, cuatro habitaciones y en "perfectas condiciones". La venta se cerró a un precio de 2,32 millones de euros a un comprador o compradora de nacionalidad mexicana.

Chamberí. Apartamento de 268 metros cuadrados. Cinco habitaciones y cuatro baños. Garaje. Vendido por un millón de euros a un comprador español.

Ambos casos responden al prototipo de las propiedades más buscadas: apartamentos para renovar entre 800.000 euros y un millón de euros o bien, apartamentos ya renovados con un valor entre 1,5 y 1,9 millones de euros. Los compradores también demandan propiedades en edificios clásicos, preferiblemente ubicados en el último piso o en el ático, o bien, nuevos desarrollos de lujo ubicados en lugares privilegiados.

El auge no ha pasado desapercibido tampoco para grandes grupos de inversión, que están promoviendo nuevos desarrollos inmobiliarios en la zona centro de la capital, como el Proyecto Canalejas, el Grupo Gran Roque Capital o The Corner Group.

El propio grupo Barnes, que cuenta con 180 propiedades en Madrid en régimen de venta y alquiler, está estudiando trabajar en nuevos desarrollos residenciales de lujo. La compañía cerró 2018 con un aumento del 16,7% en su volumen de ventas a nivel mundial, hasta los 4.900 millones de euros, y un 6,6% en el número de clientes.

Los casos de Barcelona y Lisboa

Barcelona, por su parte, sigue sin recuperar las posiciones perdidas a raíz de la tensión secesionista en Cataluña y la consulta fallida del 1 de octubre de 2017. En aquel momento, la propia inmobiliaria reconoció que se había registrado un parón en las inversiones inmobiliarias de la Ciudad Condal. Ese año, de hecho, la urbe salió de la lista de destinos con mayor inversión recibida y sigue fuera de ella. También este año, ya que no aparece ni siquiera entre las 50 primeras. "La incertidumbre está afectando a Barcelona. Cuando los inversores perciben problemas políticos o económicos o de seguridad en un lugar, prefieren evitarlos", ha señalado Saint Vincent.

Por el contrario, Lisboa se consolida como el nuevo destino de moda entre los más afortunados del planeta. En realidad, todo Portugal. La capital y Oporto lideran los principales destinos de inversión en 2019 como resultado de una combinación de calidad de vida, buen clima, seguridad, gastronomía y hospitalidad. Su ubicación geográfica, la estabilidad política, y los menores costes son sólo algunos de los muchos argumentos a favor de aterrizar en el país.

En apenas cinco años, Lisboa ha pasado de ser una ciudad donde casi no había propietarios extranjeros a convertirse en una referencia internacional y a ello ha contribuido en gran medida las facilidades fiscales que ha impulsado el Gobierno luso.

Los compradores lisboetas, diferencia de Madrid, proceden de Europa, principalmente de Francia, Suiza y Bélgica; también de Brasil, que cuenta además con el idioma común, de Asia y de EEUU.

Los precios oscilan entre 6.000 y 8.000 euros por metro cuadrado para propiedades de alta gama y entre 8.000 y 12.000 para propiedades excepcionales. Las previsiones además, apuntan a un crecimiento de entre el 5% y el 10% para este ejercicio.

Efectos del Brexit

París y Londres también ocupan un lugar destacado en el informe. El impacto del Brexit se ha notado especialmente en el mercado inmobiliario londinense, donde los precios se han abaratado y las operaciones se han frenado. Los inversores de lujo, que durante años sostuvieron a Londres como la ciudad número uno destino de sus inversiones, han puesto ahora sus vistas en otras ciudades europeas como París, Berlín o Fráncfort, donde ya empiezan a notarse las consecuencias en los precios.

Fuente: María Hernández | El Mundo (22 de Marzo de 2019)

El inversor extranjero dispara el precio de la vivienda en los barrios ricos

La rentabilidad potencial del mercado inmobiliario en España, junto a la calidad de vida del país, la seguridad jurídica de la Unión Europea (UE) y las golden visa han atraído a inversores extranjeros que han llevado los precios de los barrios ricos de España a máximos históricos.

El inversor extranjero fue el primero que apostó por el mercado inmobiliario español", reconoce Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa. Británicos, norteamericanos, rusos o venezolanos han aprovechado en los últimos años la oportunidad de obtener importantes rentabilidades que abrió la vivienda tras el traumático estallido de la burbuja de 2008, hasta el punto de que su participación en el mercado se ha convertido en uno los principales factores responsables de que los precios en los distritos y barrios mejor valorados de las grandes capitales y de zonas costeras hayan alcanzado máximos históricos.

La participación del inversor extranjero, estabilizada en torno al 13% del total, ha apoyado la recuperación de los precios

Cuando en los peores años de la crisis a los especuladores y a las familias nacionales todavía les temblaban las piernas, desde fuera se volvieron a apreciar las bondades del mercado inmobiliario del país "que ofrece la seguridad jurídica y las ventajas políticas de pertenecer a la UE" -según observa Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa-; cuyos precios se habían hundido tras la devaluación generalizada y cuyas ciudades importantes siguen siendo mucho más asequibles en comparación con otras plazas comparables del club comunitario; y que atesora atractivos como "el clima y la gastronomía mediterránea, la sanidad universal, una rica oferta cultural o un razonable nivel de la educación" -según continúa el experto de Tinsa.


Esta participación del inversor extranjero, estabilizada en torno al 13% del total, ha apoyado la recuperación de los precios de las compraventas de viviendas en en el conjunto España, que el Colegio de Registradores cifra en un 30% desde 2014 hasta el cierre de 2018, pero lo más relevante es que ha incidido especialmente en las zonas premium: como el distrito de Salamanca en Madrid, donde el precio del metro cuadrado se ha disparado a cotas nunca vistas, por encima de los 6.000 euros, según Fotocasa; o como Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona, donde se superan los 5.600 euros -ver gráfico-; teniendo en cuenta que la media del Estado se sitúa en los 1.870 euros por metro cuadrado.

"Es innegable que una buena localización es un seguro a prueba de riesgos como la incertidumbre política o los vaivenes en la economía para los inversores extranjeros en vivienda", apunta Lola Ripollés, profesora de EAE Business School, quien considera que "esto tiene un efecto en los precios de los mejores barrios, ya que hay un aumento de la demanda".

"Los extranjeros llegan a España atraídos por la calidad de vida y por los precios que, si bien hoy en día ya no son ningún chollo, siguen por debajo de muchos otros mercados, por lo que para muchos extranjeros son asequibles y eso les invita a invertir y también a instalarse", incide Olivia Feldman, experta de HelpMyCash, que también destaca "que el poder adquisitivo de muchos extranjeros es más elevado y les permite pagar más por un inmueble".

"Las 'golden visa' son un factor añadido para que la vivienda suba"

La importancia del factor inflacionista que supone la mayor demanda de viviendas por parte de extranjeros se refleja en datos como el flujo de inversión bruta procedente del exterior en actividades inmobiliarias, que en 2018 alcanzará el máximo en un año -al estar la cifra hasta septiembre (la última publicada por el Ministerio de Comercio) cerca de los 4.000 millones de 2015, el último techo-, con nacionalidades como la estadounidense o la venezolana estableciendo sus propias marcas históricas.

En el caso de la inversión llegada del país latinoamericano, el 62% del total se concentra en Madrid, lo que desvela su relevancia en este mercado concreto. "Las situación que se está viviendo en Venezuela hace que España se vea como un refugio", comenta Lola Ripollés, del EAE Business School, como Londres o París lo fueron, por ejemplo, para rusos o ucranianos en la primera parte de la década.

"Estos inversores están preparados para pagar más por tener sus inversiones en un buen barrio y tienen los incentivos de la golden visa", desvela la profesora. Este es un mecanismo legal mediante el cual el Estado concede visados y autorizaciones de residencia a los compradores extranjeros de inmuebles por 500.000 euros o más y en 2018 también va camino de firmar un récord, lo que "es un factor añadido para que los precios suban", concluyen en Tinsa.

Fuente: Daniel Yebra | El Economista (27 de Febrero de 2019)

La inversión en viviendas en alquiler pulveriza todos los registros: 4.270 millones

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones

Los datos hablan por sí solos. En 2018 se invirtieron en España 4.270 millones de euros en el sector residencial de alquiler, una cifra nunca antes vista en nuestro país, lo que pone de manifiesto el enorme interés que han despertado este tipo de activos, en un momento en que los precios de los alquileres en determinadas ciudades se encuentran disparados. La cifra es muy similar a la registrada en 'retail' y oficinas, tradicionalmente los segmentos que suelen acaparar el grueso de las inversiones.

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones de euros, mientras que la inversión directa superó los 898 millones, lo que supone más del doble del volumen invertido en 2017, cuando se alcanzaron los 422 millones de euros. La compra de Testa por Blackstone (1.850 millones) o la construcción de un nuevo vehículo entre CBRE GI, Madison y Azora (750 millones) fueron las operaciones más importantes firmadas durante el año pasado, y los ejemplos más destacados de la búsqueda de una cuota significativa en el mercado español entre grandes inversores internacionales.

"El volumen de inversión residencial ha estado muy condicionado por las compras de grandes carteras de activos en rentabilidad —Testa cerró la compra de pisos en renta de CaixaBank por 207 millones en vísperas de salir a bolsa— y grandes proyectos llave en mano ('built to rent') —Vivenio, la socimi de renta, desembolsó 240 millones por 1.100 viviendas en manos de Aquila—, también se ha registrado un importante incremento del número de operaciones —52 en 2018 frente a 30 en 2017—, lo que confirma el apetito institucional por el segmento residencial", apunta Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.


Según datos de la consultora, la rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en los mercados más consolidados de Madrid y Barcelona, si bien varía de forma significativa dependiendo de la localización, la tipología del activo, la estructura de la operación o el perfil del comprador.

La rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en mercados como Madrid y Barcelona

El gran problema del sector es la escasez de producto adecuado a las necesidades del sector, normalmente vivienda en altura en un único desarrollo, lo que está generando un incremento de las operaciones llave en mano ('built to rent'), un negocio en el que promotoras como Neinor ya han anunciado que quieren entrar. Azora, por ejemplo, levantará en El Cañaveral uno de los mayores proyectos de vivienda en alquiler de la capital.

"Estas operaciones permiten al promotor diversificar sus retornos y al inversor adaptar el activo a las especificaciones del mercado, sin que por el momento se observen descuentos significativos en los precios cerrados en este tipo de operaciones, dadas las expectativas de los promotores sobre la evolución de los precios en el mercado minorista".

De hecho, las perspectivas para 2019 de CBRE continúan apuntando a la existencia de apetito inversor por el activo residencial, si bien reconocen que los cambios regulatorios y los mensajes del Gobierno están generando una importante incertidumbre en el mercado. La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre reformando la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que amplía de tres a cinco años (siete, en el caso de propietarios institucionales) el plazo en los contratos de alquiler, suponía un cambio importante en las expectativas de los inversores y podría haber llegado a afectar al mercado de inversión en los próximos meses si no hubiera sido derogado en el Congreso.

"Un exceso de regulación sobre la oferta disponible puede desincentivar a los propietarios a poner en el mercado de alquiler sus viviendas y a los inversores acometer nuevos proyectos", reconoce a El Confidencial Samuel Población, director de Nacional de CBRE.

La locura inversora se ha instalado en el mercado inmobiliario español en todos sus segmentos, si bien nunca antes se habían alcanzado los registros del año pasado en el mercado residencial en alquiler, lo que da muestra de la expansión y la profesionalización de un segmento tradicionalmente liderado por los pequeños patrimonios privados. De hecho, diferentes fuentes estiman que apenas entre un 3% y un 5% de las viviendas en alquiler se encuentra en manos de fondos de inversión o socimis.

"Es uno de los segmentos dentro del inmobiliario con más proyección, pues la demanda insatisfecha es muy superior a la oferta disponible y con previsiones de que siga creciendo en los próximos años. La oferta existente, además, la conforma mayoritariamente un parque residencial no adaptado a las necesidades de la demanda en cuanto a tipologías, ubicaciones, estado de conservación, antigüedad, zonas comunes y servicios asociados", explica Población.

"Adicionalmente, solo un porcentaje minoritario del parque se encuentra en manos de inversores institucionales, fondos y socimis (en torno al 4%), mientras que el diferencial se encuentra en manos de propietarios particulares o pequeños inversores. Es en la palanca de los inversores institucionales/REIT donde mayor potencial existe para incrementar una oferta de calidad", añade.

"La actividad ha sido intensa en todos los sectores, destacando especialmente la desplegada en el sector residencial en alquiler: más de 4.000 millones de euros han sido invertidos en este sector, si bien la palma se la lleva el sector hotelero, con casi 5.000 millones", reconoce Lola Martínez Brioso.

De cara a 2019, desde CBRE no prevén que se vuelvan a alcanzar esas cifras. "No tenemos en el radar ninguna operación corporativa de calado. No obstante, si excluimos este tipo de operaciones, nuestras perspectivas para este segmento del mercado son muy positivas, aunque falta producto acorde a la demanda. Hay más inversores que producto, el reto es encontrar el producto adecuado que encaje en el perfil del inversor y los retornos exigidos, dado el punto de madurez del ciclo en que nos encontramos".

El inversor internacional desplaza al nacional

En su opinión, en la fase del ciclo actual, "la posibilidad de generar valor e incrementar la calidad y la rentabilidad de los activos a través de una gestión activa es clave. Para la consecución de retornos en el tramo más alto de la escala, la promoción se perfila como la mejor, si no la única, opción".

En este sentido, la actividad en la compra de suelo para promoción en 2018 ha sido extraordinaria, contabilizando cerca de 2.000 millones de euros invertidos adicionales, casi el doble de lo registrado el año anterior. Las operaciones de compra de suelo logístico así como residencial, para promoción en alquiler o no, y rehabilitaciones con cambio de uso, se han sucedido en los últimos meses.

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Alicante, Granada... se encuentran en la lista de las ciudades más demandadas, mientras que los inversores nacionales han dado paso a los internacionales, que han irrumpido con fuera. "El perfil de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominado por patrimonios privados nacionales, en la actualidad son los vehículos de inversión como las socimis, los fondos institucionales o las aseguradoras —participados en muchos casos por capital extranjero— los actores más activos en este segmento. Y es el aumento del número de inversores y el cambio de perfil de la demanda lo que está generando operaciones de mayor volumen", añade Martínez Brioso.

Fuente: Elena Sanz | El Confidencial (29 de Enero de 2019)

Los pisos crecen al mayor ritmo desde antes de la crisis

El precio de la vivienda sube de media un 5,8%, el mayor avance desde 2007

El precio de la vivienda en España ya crece a niveles de antes de la crisis. En el último trimestre de 2018 se encareció un 5,8% en comparación con el mismo periodo del año precedente. Es la mayor subida en tasa anual desde el tercer trimestre de 2007, antes de que estallara la crisis económica. El metro cuadrado cuesta de media 1,337 euros.

Los datos difundidos por Tinsa revelan el brío con el que crece el mercado inmobiliario en nuestro país, hasta el punto de que un total de 10 comunidades autónomas han experimentado crecimientos de dos dígitos en los precios de los pisos. De hecho, desde el inicio de 2015 la vivienda terminada (tanto la de nueva construcción como la usada) acumula un encarecimiento del 11,7% de media en todo el país. «Aunque a ritmos dispares, el encarecimiento residencial es ya común a todas las regiones», señala Rafael Gil, director del servicio de Estudios de Tinsa.

«Continúa el ciclo expansivo del mercado residencial, creciendo constatemente la demanda y aumentando los valores de forma heterogénea», señala el experto.

En España se vuelve a comprar pisos a buen paso, a pesar del incremento que ha experimentado el mercado inmobiliario. En algunas capitales de provincias los pisos se han encarecido en el último año casi un 20%. Es el caso de Valencia, con un aumento en los precios que roza el 17%, o Tarragona, con un 15%. En Madrid la vivienda es un 14% más cara que hace 12 meses y en Barcelona, un 8% más cara también.

"Menos arrendadores que alquilen su vivienda"


«Valencia y Málaga comienzan a tomar el testido de Madrid y Barcelona en cuanto a fuertes incrementos de precio», señala Rafael Gil. Ambas ciudades protagonizan los mayores incrementos de este trimestre. Otros lugares que han tenido crecimientos relevantes en los últimos 12 meses son Murcia, Ciudad Real, Alicante, Guadalajara, Burgos, Zaragoza y Vigo, según los datos de Tinsa. En todas el precio de los pisos, tanto nuevos como usados, creció más de un 10%.

En España comprar más barato que hace un año también es posible, pero en menos ciudades. Es el caso de Soria, Santander, Vitoria, Teruel o Cádiz. Soria fue la ciudad donde más cayó el precio, un 10,8%. Ahora hay más demanda y por eso, además de vender más caro, se vende más rápido. La media en España es de 7,9 meses. Es lo que se tarda en colocar un piso, aunque en ciudades como Madrid el plazo se puede acortar hasta tres meses.

Aún así, hay ciudades donde elprecio de los pisos aún no alcanza aún ni la mitad de lo que valieron durante el boom inmobiliario que precedió a la crisis. Es el caso de Lleida, Guadalajaa, Castellón y Logroño, entre otras.

Fuente: R. VILLAÉCIJA | El Mundo (03 de Enero de 2019)

Expertos Inmobiliarios cuestionan la eficacia de las nuevas medidas de vivienda

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) cuestiona la eficacia de las nuevas medidas del Gobierno en materia de vivienda y alquiler, ya que considera que "no facilitarán el aumento de la oferta de pisos de alquiler, ni favorecerán la contención de los precios".

Así lo ha explicado en una entrevista con Efe su presidente, el empresario riojano Óscar Martínez, en relación al Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el pasado día 19, y que no fija límites a los precios de los alquileres.

Para la APEI, que agrupa a 1.200 agencias inmobiliarias en activo en toda España, "lo único que puede hacer bajar los precios del alquiler es el aumento de la oferta y que los pisos vacíos salgan al mercado", ha precisado.

Esta nueva norma, que modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha dicho, "no favorece una mayor oferta de pisos de alquiler porque no se contemplan medidas efectivas de protección a los propietarios particulares de viviendas vacías".

"Menos arrendadores que alquilen su vivienda"

"Más bien lo contrario: va a haber menos arrendadores que pongan su vivienda en alquiler", ha enfatizado Martínez, quien también ha asegurado que las medidas adoptadas "desequilibran la posición jurídica entre arrendador y arrendatario" y "los estímulos fiscales propuestos apenas tienen trascendencia y no aumentarán la salida de inmuebles al mercado del alquiler". El hecho de que la duración obligatoria mínima en el arrendamiento de vivienda pase de 3 a 5 años "puede favorecer a los particulares", ha proseguido.

Sin embargo, ha asegurado que "la prolongación a 7 años, cuando el arrendador es una persona jurídica, es un error", ya que "frenará la salida de viviendas a alquiler e incluso podríamos ver cómo estas sociedades o empresas optan más por la venta que por el alquiler".

Otra de las medidas contrarias a la promoción del alquiler, según los Expertos Inmobiliarios, es la limitación de las garantías adicionales para los propietarios que alquilan, ha dicho Martínez. La nueva norma, ha explicado, "limita las garantías que debe presentar el inquilino a la fianza de un máximo de dos mensualidades".

Hasta la entrada en vigor de las nuevas medidas, ha recordado, "en determinadas situaciones económicas, el inquilino, a la firma de un nuevo contrato, podía presentar un aval o depósito bancario para acreditar su solvencia para el pago de las rentas".

Sin embargo, "suprimir esta fianza adicional es un error porque permitía al propietario alquilar cuando el inquilino estaba afectado por situaciones transitorias que podían alterar unos ingresos regulares", ha precisado. Además, ha enfatizado que "también perjudica a los inquilinos pues pueden ver que sin estos avales complementarios no puedan acceder al alquiler".

Para los Expertos Inmobiliarios, la norma también "olvida que muchos de arrendadores son personas físicas que han adquirido la propiedad de su vivienda con muchos esfuerzos y que necesitan imperiosamente los ingresos provenientes del alquiler", ha dicho.

Otro aspecto que para los Expertos Inmobiliarios pueden "complicar" la salida de pisos en alquiler, ha agregado Martínez, es la modificación que contempla la posibilidad de paralizar durante uno o dos meses los procedimientos de desahucio, en caso de situaciones de vulnerabilidad del inquilino.

Fuente: EFE | elEconomista (26 de Diciembre de 2018)

La paralización del Sureste de Madrid infla un 25% el precio de la vivienda

El Norte de Madrid está muy cerca de ver como la antigua ‘operación Chamartín’ se convierte en una realidad. Más de 10.000 viviendas que ‘pincharán’ el aumento de los precios. Pero como diría Jennifer López: “¿Y el Sur ‘pa’ cuándo?. Porque la realidad es que la paralización de los desarrollos del Sureste ha supuesto una subida del 25% del precio de los pisos de la zona.

El norte de la capital está saturado y hay poco espacio para edificar. Esta situación encarece el metro cuadrado de la zona. Pero el proyecto Madrid Nuevo Norte ya aparece en el horizonte para solucionar este problema.

Ahora el foco de preocupación se ha trasladado al Sur. El coste de las viviendas aumentan al mismo ritmo que los solares comienzan a cosechar malas hiervas. Los desarrollos del Sureste son el remedio a esta inflación, pero su futuro es incierto. El proyecto está estancado y corre peligro de convertirse en la nueva ‘operación Chamartín’, que ha tardado más de 20 años en ver la luz.

El Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado puesto que ya tiene el 88% edificado y El Cañaveral es el desarrollo con disponibilidad de oferta que avanza a mayor velocidad. Éste registra unas ventas de más de 1.500 viviendas al año. El Cañaveral es, por lo tanto, el ámbito que actualmente copa la oferta de suelo en Madrid, dado el agotamiento del Ensanche. Esto ha derivado en un incremento mayor de los precios motivado por esta alta demanda llegando a incrementarse un 25% de media anual, lo que implica que ha dejado de ser vivienda accesible barata.

Para Mauricio Fernández, gerente de Valdecarros, “este estudio demuestra la urgencia. E cañaveral avanza tan rápido que el aumento de precios es inevitable. Hay una obligación por parte de las Administraciones de ofrecer a las personas que quieran vivir en Madrid unas viviendas modernas y eficientes”.

Es necesario recalcar que el mercado está en un momento con precios del alquiler al alza por falta de oferta y con el desarrollo de viviendas protegidas bajo mínimos. La estrategia del sureste contempla el desarrollo de 54.000 viviendas protegidas a lo largo de 30 años. Del mismo modo, supondría un importante motor económico para la ciudad al generar alrededor de 965.000 empleos y suponer una inversión privada de 13.000 millones de euros a lo largo de tres décadas.

A la vista de los datos del informe elaborado por la compañía Foro Consultores, es necesario incrementar la oferta vivienda a la zona sureste de Madrid en el menor plazo posible. La tendencia del mercado residencial en los desarrollos del Sureste de Madrid muestra que el parque de viviendas se agotará en cinco o seis años por lo que disponer de suelo que pueda aportar una mayor oferta de vivienda es imprescindible. El desarrollo de los ámbitos del sureste persigue este objetivo.

Viviendas a desarrollar en el sueste de Madrid | Fuente: Asprina

El problema es que los desarrollo del Sureste están enquistados por la guerra entre las juntas de compensación y el Ayuntamiento de Madrid. Rencillas que han acabo por paralizar la construcción de unas viviendas muy necesarias. Las juntas de compensación se mantienen en su posición de reclamar indemnizaciones que, en el caso de Valdecarros y Los Cerros, ascenderían a 937 millones por la disminución de edificabilidad y el número de viviendas con respecto al plan inicial.

En este sentido, las juntas creen que el último afectado es el madrileño, porque encarecería aún más el precio de la vivienda, tanto de alquiler como de compra, al existir menos oferta y la misma -o más- demanda de hogares. El origen de esta disputa se sitúa en la presentación del Plan Director de Estrategias de Desarrollos del Sureste de Madrid, que reducía la edificabilidad original, los metros cuadrados destinados a actividades económicas, rebajaba el número de viviendas de 105.000 a 54.000, demoraba los plazos de ejecución y suponía un ahorro de 50 millones anuales para las arcas municipales.

EL AYUNTAMIENTO DE MADRID BUSCA SOLUCIONES

Los promotores pidieron en mayo 1.580 millones de compensación si el consistorio seguía adelante con el plan, que fue suspendido cautelarmente por el TSJM en julio. Por ello, el Ayuntamiento de Manuela Carmena, alcaldesa de la ciudad, trata de buscar una opción alternativa con la que llevar a cabo sus planes.

Entretanto la única realidad es que el precio de la vivienda en los aledaños de las zona afectada ha subido un 25%. El Sur es un debe histórico de la capital y lo peor es que el futuro no se presenta esperanzador. Muchas viviendas están en juego y la situación no puede durar más de 20 años como la ‘operación Chamartín’.

Fuente: Carlos Lospitao | Merca2 (07 de Diciembre de 2018)

Pros y contras de la gentrificación

El término gentrificación aún no está recogido en el diccionario de la Real Academia, aunque el concepto ya se ha instalado en nuestros barrios.

Lo vivimos a diario: en el centro de Madrid y Barcelona, por poner un par de ejemplos domésticos, se han disparado los precios de los alquileres y se ha transformado la rutina de sus vecinos. Muchos de estos barrios han experimentado un lavado de cara derivado de la entrada de capital en estas zonas y se han sofisticado sus comercios y ofertas de ocio.

El fenómeno de la gentrificación no es nuevo ni consecuencia de las diferentes revoluciones industriales. En particular, el término gentry es un anglicismo que define una clase social, en su origen británica, formada por nobleza baja y media, hombres libres y terratenientes. Por tanto, este fenómeno es tan antiguo como lo son los movimientos migratorios de la burguesía y se interpreta como una elitización de un barrio.

Hablando en plata: la gentrificación se produce cuando una zona se vuelve atractiva para las clases con mayor poder adquisitivo que se instalan en ella cambiando, por tanto, su fisionomía urbana. Un fenómeno que en la actualidad se ha acelerado debido a factores como el turismo y la especulación inmobiliaria.

“La gentrificación es consustancial al desarrollo de las ciudades”, asegura David Murillo, profesor del departamento de Ciencias Sociales en ESADE, “y se produce cuando hay una mejora relativa de los espacios urbanos”, añade. Esta evolución de ciertos barrios es uno de los puntos a favor de la gentrificación. Y es que este fenómeno convierte zonas deprimidas y/o de familias con rentas bajas en barrios ‘mainstream’ ocupados por clases de mayor poder adquisitivo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

¿Qué ocurre con la gentrificación?

Pasó en los madrileños barrios de Malasaña y Chueca en la década de 1990, y en el Raval y el Gótico en Barcelona. Zonas céntricas, en las que vivían familias de clase media-baja que compraban en pequeños colmados y debían soportar algunas tragedias derivadas de la droga y la delincuencia se han hipsterizado.

Sus vecinos han asistido atónitos a la transformación de su paisaje y han visto como las viviendas de la zona se han encarecido y los locales se han refinado hasta darse de bruces con el primer cupcake. Muchos de estos moradores originarios se han visto obligados a marchar a barrios periféricos y otros tantos se han adaptado al nuevo medio. Y éste es precisamente uno de los puntos en contra de la gentrificación. Así lo cree también el profesor de ESADE, quien señala “la expulsión de los vecinos y la transformación a golpe de oferta y demanda de las condiciones de vida en un barrio” como los principales problemas derivados de este fenómeno.

¿Qué pasó si no en Manhattan o en Venecia? Murillo pone este par de ejemplos para ilustrar un concepto que hermana el East Side neoyorquino y el madrileño barrio de Lavapiés, y que cambió la fisionomía del centro de Manhattan hace ya décadas gracias a “la entrada de fondos especulativos y el cambio de tendencia que puso de moda estos céntricos barrios”, explica el profesor de ESADE. Una gentrificación que habría sido impensable sin la implementación de algún tipo de mejora a nivel municipal que pusiera en el mapa estos barrios hasta entonces marginales.

Y es que la gentrificación no sólo encarece el precio de las viviendas, también propicia el nacimiento de nuevos empleos, negocios, escuelas y un sinfín de mejoras de las que se pueden aprovechar los residentes de esas zonas. Amén del progreso cultural y artístico que suelen experimentar los barrios gentrificados. Un lifting urbanístico que irremediablemente llama la atención del turismo, otro de los catalizadores de la gentrificación. Al menos en los últimos tiempos.

“Además de la entrada de capital, la gentrificación se explica por una serie de procesos de transformación socioeconómicos y demográficos: aumento de los divorcios y longevidad, que hacen más caro el acceso o el mantenimiento de la vivienda; variaciones en el mercado de trabajo que transforman el poder adquisitivo de los ciudadanos y la pujanza del turismo de plataforma que empuja, en última instancia, el cambio de usos de vivienda y comercio hacia otros dirigidos exclusivamente a turistas”, explica David Murillo. Pero, aunque el turismo parezca el factor más evidente, no es precisamente el básico en la gentrificación.

Lograr un modelo que aúne las mejoras de los barrios: más seguridad, más sofisticación, mejora de las condiciones de vida en los centros de las ciudades; con el respeto por la vida diaria de sus moradores sería el ideal. De momento, la gentrificación sobrevive al paso del tiempo y continúa transformando la cara de los centros de las ciudades y los pueblan de vecinos más adinerados, viviendas más caras y comercios más refinados.

Fuente: Arancha Bustillo | ESTAR DONDE ESTÉS (20 de Noviembre de 2018)

Madrid y Barcelona disparan el precio de la vivienda a máximos del 'boom' inmobiliario

Un informe de Anticipa Real Estate asegura que la vivienda subirá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, el doble de lo que los expertos consideran incrementos sostenibles

Lo que parecía imposible... la vivienda en Madrid, a un paso de los máximos del boom. (Foto: iStock)

La recuperación (inmobiliaria) ya es todo un calentón. El precio de la vivienda en Madrid está a las puertas de los máximos de 2007. Lo que parecía imposible, es una realidad... Así lo recoge un informe de Anticipa Real Estate, que prevé incrementos de la vivienda en la capital de dos dígitos este año y el que viene. En concreto, asegura que la vivienda se encarecerá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, subidas que duplican los porcentajes que los expertos consideran sostenibles.

La vivienda ya está creciendo a ritmos del 10% en los dos últimos trimestres según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas elaborado según metodología Case & Shiller de Estados Unidos aplicada a España, que analiza las ventas repetidas de la misma vivienda. Es decir, porcentajes de dos dígitos que comienzan a recordar a los que se registraban en plena burbuja inmobiliaria hace una década.

A pesar de ello, tanto promotoras como bancos insisten en que el mercado es muy diferente al que se vivía hace más de diez años y descartan tajantemente que estemos ante una situación parecida a la vivida entonces. Por un lado, el acceso a la financiación sigue siendo muy restringido a clientes solventes, mientras que la recuperación de precios es muy desigual en la geografía española. Mientras en ciudades (o barrios) los precios están disparados, en otras, aún se registran caídas.

Aunque de media, el precio de la vivienda en España para finales de 2019 estará todavía un 15% por debajo de los máximos registrados en el año 2007, como señala en su informe Anticipa Real Estate, hay zonas calientes donde esos registros se han superado. En Cataluña, otro de los puntos calientes del mercado español, se observan aumentos de en torno al 9% durante el próximo año y eso pese a la delicada situación política catalana, que ha tenido un impacto negativo directo en un mercado inmobiliario -el de Barcelona- que, hasta hace un año, iba viento en popa en cuanto a transacciones y precios.

Madrid se desmarca del resto de España, con una evolución de los precios residenciales que ha provocado que comiencen a saltar las primeras alarmas. En algunos barrios como Chamartín, Chamberí o Salamanca, la vivienda de segunda mano ya cuesta lo mismo que hace diez o doce años, mientras que en otros como en Arganzuela, Centro, Moncloa o Tetúan, los precios están cerca de sobrepasar esos niveles. En otros, aún muy lejos de los precios de la burbuja, el mercado se está calentando a ritmos del 20%, reduciendo la brecha respecto a 2008.

Se trata de zonas periféricas de la ciudad hacia donde se están trasladando las subidas como una mancha de aceite. Y es que los precios, tanto de compra como de alquiler en el centro de la ciudad han alcanzado niveles tan prohibitivos que buena parte de la demanda se está moviendo en masa hacia zonas más asequibles, generando una importante presión alcista en los precios.

Según los últimos datos de Tinsa, en Vicálvaro, Ciudad Lineal y Villaverde la vivienda se ha encarecido más de un 20% en el último año frente al 8,5% de Chamartín o el 13% del distrito de Salamanca. Situación, por otra parte, similar a la que se vive en los municipios de Barcelona como L’Hospitalet de Llobregat, Castelldefels, Esplugues de Llobregat y Sabadell, que registran subidas por encima del 15%.

Precios de venta a tres años vista

Detrás de este calentón de precios, en opinión de Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, se encuentra una situación que sí se produjo durante el anterior ciclo expansivo. "Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor. En el caso de que la vivienda no se venda o se alquile, piensan que igualmente habrán ganado. La tendencia permanecerá alcista, al menos tres años más”, asegura.

Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor

- Jesús Duque -

"Estamos viendo precios de venta publicados muy superiores a los que luego resultan de la valoración de la empresa tasadora. Los vendedores están descontando la rentabilidad futura que el comprador va a obtener por alquilar el inmueble, lo que está provocando una inflación en los precios, contribuyendo a que se cierren menos operaciones y a distorsionar el mercado, cuando en realidad la mayor parte de las compraventas tienen como fin la vivienda habitual", asegura este directivo, quien alerta, al mismo tiempo, de que "no es lo mismo la rentabilidad que obtiene una empresa especializada en la gestión de inmuebles, con un gran volumen de operaciones y concentración de propiedades, que un particular. Para los primeros es posible lograr hasta un 10% de rentabilidad, mientras que el inversor particular muy difícilmente logrará las ventajas de una gestión tan profesional, ni unos niveles de ocupación similares".

Fuerte irrupción del inversor

Precisamente, la irrupción de los inversores explicaría buena parte de la fuerte subida de precios que se está produciendo en Madrid donde las transacciones se encuentran cada vez más cerca de los niveles de hace una década, como muestra el gráfico inferior. Y, teniendo en cuenta los datos entre enero y agosto de 2018, lo cierto es que el número de transacciones a cierre de este año podría rozar las 80.000 compraventas.

Sin embargo, la firma de hipotecas en Madrid aún se encuentra a años luz de las cifras de 2006-2007. En la actualidad se firman casi tres veces menos hipotecas que entonces. ¿Por qué?, ¿por qué hay cerca de 15.000 transacciones en Madrid que no necesitan financiación hipotecaria?

Concesión de hipotecas en la Comunidad de Madrid

Las fuentes consultadas hablan, precisamente, de una fuerte presencia de inversores en las compraventas. La escasa rentabilidad que ofrecen otros productos de inversión, la caída de la bolsa en el último año y la buena marcha del mercado de la vivienda, cuyos precios no dejan de subir tanto en compra como en alquiler, han provocado que los inversores se hayan desplazado, casi de manera masiva, hacia los activos inmobiliarios. Operaciones que apenas necesitan financiación y que están ayudando a alimentar los precios.

"Buena parte de los que nos compran casas hoy en día, son inversores que tiene previsto poner esa vivienda en alquiler", explican a El Confidencial desde una gran promotora que prefiere mantener el anonimato.

En Madrid, la rentabilidad de sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas

Y no es para menos si, como avanza Anticipa Real Estate, dos tercios de estos nuevos hogares se decantan por el alquiler. Además, según datos de Idealista, la rentabilidad bruta que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler se sitúa por encima del 7%. En Madrid, por ejemplo, la rentabilidad se sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas.

"El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo seguirá impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, que se sitúa actualmente en el 4,1% según los datos del Banco de España, muestra que la inversión inmobiliaria es todavía la única alternativa que, junto a la renta variable, puede ofrecer retornos superiores a la inflación y contribuir a mantener el poder adquisitivo", señalaba recientemente Bankinter en un informe sobre el mercado inmobiliario.

Fuente: E.Sanz | El Confidencial (12 de Noviembre de 2018)

Hacienda impondrá una nueva valoración de casas para cobrar el ITP o Sucesiones

Hacienda, harta de ver anuladas en los Juzgados las comprobaciones de valores que hace a los contribuyentes que han comprado o heredado una vivienda a un precio por debajo de lo que estima, contempla la creación de una nueva valoración de inmuebles que sea la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Es decir, el valor de referencia dejará de ser el establecido en las escrituras y pasará a ser uno elaborado por el Catastro y calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, entre otras fuentes.

Así está contemplado en el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido y que aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

De este modo, la base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.
De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores.

“El problema no es, en cualquier caso, que Hacienda y Catastro se hayan inventado un nuevo método para valorar los inmuebles sin moverse del despacho, y sin visitarlos. El verdadero problema es que ahora Hacienda pretende imponer dicho valor a los contribuyentes por la fuerza”, señala Salcedo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

Y es que para los inmuebles se ha establecido una presunción de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Dicha presunción es de las denominadas “iuris tantum”. Es decir, admite prueba en contrario.

Esto significa que será el contribuyente el que tenga que demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al nuevo valor de referencia elaborado por el Catastro. En este caso, deberá recurrir la liquidación dictada por la correspondiente administración autonómica. Y lo habitual será aportar un informe pericial, que demuestre que el inmueble tiene un valor inferior al que resulta de Catastro, tal y como recuerda Salcedo.

A quién afecta esta nueva valoración

No sólo afectará a aquellos contribuyentes que hayan comprado o heredado un inmueble y que lo hayan declarado en el ITP o en el ISyD por debajo de lo que estima la hacienda autonómica, sino también a los vendedores, si el valor comprobado es superior al que se declaró en el IRPF.

Hacienda les comunicará también a ellos el nuevo valor comprobado, por si quieren impugnarlo. Y ello, para que este nuevo valor no afecte a la ganacia patrimonial declarada en su IRPF.

Qué pueden hacer los contribuyentes

Si se llega a aprobar este cambio tan importante en la forma de cobrar el ITP e ISyD, los contribuyentes podrán aportar prueba para demostrar que el precio por el que compró o heredó es el valor de mercado y no lo es el valor de referencia de Catastro.

“Esta prueba podrá ser una pericial. Pero también podrá acreditarse el estado del inmueble, o su deficiente conservación, si es el caso. Además, podrá aportarse justificación de transmisiones de inmuebles similares que se conozcan, e incluso de ofertas publicadas en portales inmobiliarios”, señala Salcedo.

Fuente: @pmartinez-almeida -idealista- (02 de Noviembre de 2018)

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